Der Postbank Wohnatlas 2018 setzt den Immobilienpreis zur Miete in Relation.
Ein Beitrag der Postbank – eine Niederlassung der DB Privat- und Firmenkundenbank AG
Bei den Immobilienpreisen in Deutschland zeigen sich im Bundesländer-Vergleich starke Differenzen.
Am teuersten war 2017 der Stadtstaat Hamburg mit Quadratmeterpreisen von 4.541 Euro, am günstigsten Sachsen-Anhalt mit durchschnittlich 1.036 Euro pro Quadratmeter. Damit liegen rund 3.500 Euro Differenz pro Quadratmeter zwischen den Durchschnittspreisen von Schlusslicht und Spitzenreiter. Immer noch fast vier Mal so hoch wie in Sachsen-Anhalt ist der Quadratmeterpreis in Berlin, das mit 3.941 Euro je Quadratmeter Platz zwei im Länderranking einnimmt. Das teuerste Flächenland ist Bayern. Dort zahlen Immobilienkäufer im Schnitt 3.528 Euro pro Quadratmeter.
In welchen Bundesländern kann der Kauf einer Immobilie lohnender als Mieten sein? Ein erster, wichtiger Indikator zur Abschätzung eines Immobilieninvestments ist der sogenannte Vervielfältiger, der das
Kaufpreis-Miete-Verhältnis wiedergibt. Er zeigt auf, wie viele jährliche Nettokaltmieten durchschnittlich für den Kauf einer vergleichbaren Wohnung in einem Bundesland bei aktuellem Preisniveau aufzubringen wären. Kaufnebenkosten, mögliche Zinsänderungen sowie die Miet- und Kaufpreisentwicklung bleiben dabei unberücksichtigt.
Ein niedriger Vervielfältiger weist darauf hin, dass Käufer bereits nach verhältnismäßig kurzer Zeit günstiger wegkommen als Mieter. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für den Postbank Wohnatlas die Immobilienmärkte bundesweit unter die Lupe genommen und den Vervielfältiger für alle 16 Bundesländer ermittelt. Die Berechnungen basieren auf Kauf- und Mietpreisen, die 2017 für die 401 Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland erhoben wurden.
In sechs Bundesländern sind Kaufpreise im Vergleich zu Mietpreisen moderat
Sechs der 16 Bundesländer bieten im Verhältnis zu den durchschnittlichen Mieten noch vergleichsweise günstige durchschnittliche Kaufpreise. In Sachsen-Anhalt, Thüringen, im Saarland, in Bremen, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen liegen die Kaufpreise im Mittel unter dem 22,5-Fachen der jährlichen Nettokaltmieten.
Wo die Kaufpreise den Mieten davonlaufen
Am wenigsten käuferfreundlich ist das Miete-Kaufpreis-Verhältnis erwartungsgemäß in den dichtbesiedelten Stadtstaaten. In Hamburg
werden für den Wohnungskauf rechnerisch 33,6 Jahresmieten fällig. In der Bundeshauptstadt sind es gut 32 Jahresmieten, ebenso in Bayern, wo die hohen Immobilienpreise in und um München den Landesschnitt nach oben treiben. „Wenn die Kaufpreise den Mietpreisen davonlaufen, kann dies ein erstes Anzeichen für eine kommende Marktüberhitzung sein. Interessenten sollten bei ihrem Wunschobjekt dann genau prüfen, ob der Kaufpreis vor allem durch Spekulationen geprägt ist oder angesichts Lage, Ausstattung, Anbindung sowie der langfristigen Nachfrageentwicklung gerechtfertigt erscheint“, erklärt Grunwald.
Ferienregionen und Ballungsräume treiben die Kaufpreise in die Höhe Im Vergleich zu anderen ostdeutschen Regionen ist Wohneigentum in
Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg um einiges teurer, der Vervielfältiger liegt dort bei 31,3 beziehungsweise 28,4. Das liegt
in den jeweiligen regionalen Besonderheiten begründet, die in diesen beiden Bundesländern die Preise in die Höhe treiben: In Mecklenburg-Vorpommern ist der Anteil an Investoren, die gefragte Ferienimmobilien in Ostseenähe kaufen, besonders hoch. Nachfrage und
Kaufpreise in Brandenburg werden von den Berlin-Pendlern angeheizt, die ihre Wohnträume im Umland der Hauptstadt wahrmachen. Abseits der Touristen-Hotspots beziehungsweise des Berliner Speckgürtels sind die Kaufpreise wieder deutlich moderater. Ähnlich wie in
Mecklenburg-Vorpommern ist die Situation in Schleswig-Holstein mit einem Vervielfältiger von 28. Aufgrund der begehrten Lagen in
Küstennähe und auf den Inseln sind Immobilien dort teuer und der Wert des Vervielfältigers somit hoch. Moderate Kaufpreise finden
Interessenten hier nur außerhalb des Hamburger Umlandes und abseits der beliebten Ferienregionen an Nord- und Ostsee.
