GMG 2026: Was das Gebäudemodernisierungsgesetz ändert
Das GMG löst das Heizungsgesetz ab: 65-%-Regel fällt, Bio-Treppe kommt, Nullemissionsgebäude ab 2030. Alle Fakten, Fristen und Fallstricke.
Das Heizungsgesetz bekommt einen Nachfolger
Wenige Gesetze haben die politische Debatte in Deutschland so aufgeheizt wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – besser bekannt als das „Heizungsgesetz". Die 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen sorgte seit 2023 für Verunsicherung bei Millionen von Eigentümern, für hitzige Bundestagsdebatten und für eine Branche zwischen Aufbruch und Planungschaos.
Jetzt steht der Nachfolger vor der Tür: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG). Die Koalition aus CDU/CSU und SPD hat im Februar 2026 die Eckpunkte vorgelegt. Der Kabinettsentwurf wird für Ende April 2026 erwartet, das Inkrafttreten ist für den 1. Juli 2026 geplant.
Die zentrale Botschaft: Mehr Technologieoffenheit, weniger Verbote – aber neue Pflichten. Was zunächst nach einem Befreiungsschlag klingt, entpuppt sich bei genauerer Betrachtung als ein Gesetz mit durchaus komplexen Konsequenzen.
Das GMG auf einen Blick: Was sich ändert
Die wichtigsten Neuerungen im Überblick
| Regelung | GEG 2024 (bisher) | GMG (geplant) |
|---|---|---|
| 65-%-Erneuerbare-Pflicht | Ja, bei Einbau neuer Heizungen | Entfällt |
| Austauschpflicht für alte Heizungen | Betriebsverbote nach § 72 GEG | Entfallen |
| Technologieoffenheit | Eingeschränkt (Wärmepumpe bevorzugt) | Erweitert (Gas/Öl wieder möglich) |
| Bio-Treppe | Nicht vorgesehen | Neu ab 2029: steigende Bio-Brennstoff-Quoten |
| Grüngas-Quote für Versorger | Nicht vorgesehen | Neu ab 2028: Start bei ~1 % |
| Nullemissionsgebäude (Neubau) | KfW-40-Standard empfohlen | Pflicht: öffentlich ab 2028, alle ab 2030 |
| Kommunale Wärmeplanung | Pflicht für Großstädte bis 30.06.2026 | Vereinfacht für kleine Kommunen (unter 15.000 EW) |
| BEG-Förderung | Bis 2029 zugesagt | Fortgesetzt, Details im Sommer 2026 |
Die 65-Prozent-Regel fällt: Was bedeutet das?
Die wohl meistdiskutierte Änderung: Die Pflicht, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, wird gestrichen. Eigentümer dürfen künftig wieder frei zwischen verschiedenen Heizsystemen wählen – einschließlich Gas- und Ölheizungen.
Was das für Eigentümer heißt
Scheinbar: Mehr Freiheit bei der Heizungswahl. Wer möchte, kann auch 2026 noch eine Gasheizung einbauen lassen, ohne die strengen EE-Vorgaben des bisherigen GEG erfüllen zu müssen.
Tatsächlich: Die Freiheit hat ihren Preis. Denn an die Stelle der 65-Prozent-Regel tritt ein neues Instrument: die Bio-Treppe.
Die Bio-Treppe: Das neue Herzstück des GMG
Wer sich nach Inkrafttreten des GMG für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, muss ab dem 1. Januar 2029 einen wachsenden Anteil an klimaneutralen Brennstoffen einsetzen.
Die geplanten Stufen
| Zeitpunkt | Pflichtanteil klimaneutrale Brennstoffe | Beispiele |
|---|---|---|
| Ab 01.01.2029 | 10 % | Biomethan, Bioheizöl, synthetische Brennstoffe, Wasserstoff |
| Weitere Stufe | Erhöhung (genaue Prozentsätze werden im Gesetz festgelegt) | — |
| Bis 2040 | Signifikanter Anteil (in drei Stufen steigend) | — |
Zum Vergleich: Die bisherigen GEG-Vorgaben
Das alte GEG sah für nach 2024 eingebaute Gasheizungen deutlich ambitioniertere Quoten vor:
| Jahr | GEG 2024 (bisherig) | GMG (geplant) |
|---|---|---|
| 2029 | 15 % erneuerbare Gase | 10 % klimaneutrale Brennstoffe |
| 2035 | 30 % | Noch offen |
| 2040 | 60 % | Noch offen |
Die Bio-Treppe des GMG startet also niedriger und ist in ihrer Ausgestaltung weniger konkret als die Vorgaben des bisherigen GEG. Kritiker sehen darin eine Abschwächung der Klimaziele, Befürworter loben die Technologieoffenheit.
Flankierend: Die Grüngas-Quote für Energieversorger
Parallel zur Bio-Treppe für Gebäudeeigentümer ist eine Quote für Inverkehrbringer (Gasversorger, Ölhändler) geplant:
- Ab 2028: Startquote von ca. 1 % klimaneutrale Gase/Öle im Gesamtabsatz
- Schrittweise Steigerung in den Folgejahren
- Anrechenbar auf die individuellen Bio-Treppe-Pflichten der Eigentümer
Das Zusammenspiel: Wenn der Gasversorger bereits grüne Gase beimischt, muss der Eigentümer diese Menge nicht zusätzlich nachweisen.
Nullemissionsgebäude: Neue Standards für den Neubau
Das GMG setzt die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD – Energy Performance of Buildings Directive) in deutsches Recht um und führt verbindliche Standards für Neubauten ein:
| Kategorie | Frist | Anforderung |
|---|---|---|
| Öffentliche Nichtwohngebäude | Ab 01.01.2028 | Nullemissionsstandard |
| Alle Neubauten | Ab 01.01.2030 | Nullemissionsstandard |
Was ist ein Nullemissionsgebäude?
Ein Nullemissionsgebäude zeichnet sich aus durch:
- Hohe Gesamtenergieeffizienz (vergleichbar mit dem heutigen KfW-40-Niveau oder besser)
- Keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort
- Sehr niedriger oder kein Primärenergiebedarf – der verbleibende Bedarf wird vor Ort oder über erneuerbare Energiequellen gedeckt
Für den Neubau bedeutet das: Wer ab 2030 baut, kommt um Wärmepumpe, Solarthermie oder Fernwärme auf Basis erneuerbarer Energien nicht herum. Die Technologieoffenheit des GMG gilt im Wesentlichen für den Bestandsbau – nicht für den Neubau.
Wichtig für Bauherren: Wer jetzt einen Neubau plant und KfW-Förderung nutzen möchte, sollte bereits heute auf den Nullemissionsstandard abzielen. Ein QNG-Siegel sichert bis zu 150.000 € zinsgünstigen KfW-Kredit – und bereitet auf die künftigen Anforderungen optimal vor.
Kommunale Wärmeplanung: Der Fahrplan für Ihre Heizung
Das GMG steht nicht im luftleeren Raum. Es ist eng verzahnt mit der kommunalen Wärmeplanung, die seit dem Wärmeplanungsgesetz für alle Kommunen verbindlich ist.
Die Fristen
| Kommunengröße | Frist für den Wärmeplan |
|---|---|
| Über 100.000 Einwohner | Bis 30.06.2026 |
| Unter 100.000 Einwohner | Bis 30.06.2028 |
| Unter 15.000 Einwohner (GMG-Neuerung) | Vereinfachtes Verfahren geplant |
Warum der Wärmeplan für Ihre Heizungsentscheidung wichtig ist
Der kommunale Wärmeplan zeigt Ihnen:
- Ob Ihr Gebiet für Fernwärme vorgesehen ist – dann könnte ein Anschluss wirtschaftlicher sein als eine eigene Heizung
- Ob dezentrale Lösungen dominieren werden – dann ist eine Wärmepumpe in der Regel die beste Wahl
- Ob das Gasnetz langfristig bestehen bleibt – wenn nicht, wird eine neue Gasheizung zur Fehlinvestition
Die Realität: Viele Pläne sind noch nicht fertig
Stand April 2026 zeigt sich ein gemischtes Bild: Viele Großstädte haben ihre Wärmepläne bereits veröffentlicht oder stehen kurz davor. In kleineren Kommunen läuft der Prozess oft noch – oder hat gerade erst begonnen. Das GMG soll hier durch vereinfachte Verfahren für Gemeinden unter 15.000 Einwohnern Abhilfe schaffen.
Die Förderung bleibt – vorerst
Für alle, die jetzt über einen Heizungstausch nachdenken, die wichtigste Nachricht: Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt mindestens bis 2029 bestehen. Die Details zur Ausgestaltung unter dem GMG sollen im Sommer 2026 konkretisiert werden.
Aktuelle Fördersätze für den Heizungstausch (Stand April 2026)
| Fördermodul | Satz | Bedingung |
|---|---|---|
| Grundförderung | 30 % | Für alle selbstnutzenden Eigentümer |
| Klimageschwindigkeitsbonus | bis 20 % | Austausch fossiler Heizungen (Öl, Kohle, Gas >20 Jahre) |
| Einkommensbonus | 30 % | Zu versteuerndes Jahreseinkommen unter 40.000 € |
| Effizienzbonus | 5 % | Natürliche Kältemittel oder Erdwärme/Wasser/Abwasser |
| Maximale Förderung | bis 70 % | Kombination aller Module |
| Förderfähige Kosten | max. 30.000 € | Pro Wohneinheit |
Verschärfte Bedingungen seit Januar 2026
Seit dem 1. Januar 2026 gelten bei der Wärmepumpen-Förderung strengere Anforderungen:
- Lärm: Außenaufgestellte Luft-Wasser-Wärmepumpen müssen mindestens 10 dB unter den EU-Grenzwerten liegen (vorher 5 dB)
- Smart-Meter-Gateway: Der Anschluss eines zertifizierten Smart-Meter-Gateways ist Pflicht für die Förderung
- Ab 2028: Nur noch Wärmepumpen mit natürlichen Kältemitteln werden gefördert
Die Kritik: Warum das GMG umstritten ist
Das GMG ist kein Gesetz, das ungeteilten Beifall erntet. Die Kritik kommt von allen Seiten – und sie ist substanziell.
1. Umweltverbände: „Fossiles Lock-in"
Die Klima-Allianz Deutschland, der BUND und die Deutsche Umwelthilfe (DUH) warnen vor einem fossilen Lock-in-Effekt: Wer heute eine neue Gasheizung einbaut, bindet sich über 20 bis 30 Jahre an diese Technologie. Die Bio-Treppe sei zu unambitioniert, um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen.
Berechnungen des Fraunhofer ISI zeigen, dass eine Gasheizung über ihre Lebensdauer deutlich teurer werden kann als eine Wärmepumpe – durch steigende CO₂-Preise, Gasnetzgebühren und die Kosten der Bio-Brennstoff-Beimischung.
2. Mieterverbände: „Die Kostenfalle"
Der Deutsche Mieterbund und Sozialverbände sehen eine soziale Schieflage: Über die Heizungstechnik entscheidet der Vermieter – die laufenden Kosten tragen die Mieter. Wenn ein Vermieter eine günstige Gasheizung einbaut (niedrige Investitionskosten), zahlen die Mieter langfristig über höhere Brennstoffkosten und CO₂-Abgaben drauf.
| Szenario | Investitionskosten | Betriebskosten (20 Jahre, geschätzt) |
|---|---|---|
| Gasheizung + Bio-Treppe | Niedrig (~8.000–12.000 €) | Hoch (steigende Gas- und CO₂-Preise, Bio-Beimischung) |
| Wärmepumpe | Höher (~15.000–25.000 €, nach Förderung) | Niedrig (Strom wird grüner und günstiger) |
Gefordert wird ein besserer Mieterschutz – etwa ein Heizkostendeckel oder die Pflicht, bei Heizungstausch die wirtschaftlichste Variante zu wählen.
3. Kommunale Versorger: „Planungsunsicherheit"
Stadtwerke und kommunale Versorger kritisieren, dass das GMG Investitionen in klimafreundliche Wärmenetze gefährdet. Wer Hunderte Millionen in Fernwärme investiert, braucht Planungssicherheit – und die sehen viele Versorger durch die flexible Rückkehr zu fossilen Heizungen bedroht.
4. Handwerksbranche: Gemischte Signale
Für Handwerksbetriebe – insbesondere SHK-Installateure – bringt das GMG eine ambivalente Situation: Einerseits schafft die Technologieoffenheit mehr Auftragsvielfalt. Andererseits sorgt die erneute Rechtsänderung für Verunsicherung bei Kunden, die ihre Investitionsentscheidung wieder aufschieben.
Was Eigentümer jetzt tun sollten
Bei all der Komplexität und Unsicherheit: Was ist der richtige Weg, wenn Sie vor der Heizungsentscheidung stehen?
Die Entscheidungsmatrix
| Ihre Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Heizung funktioniert, Gebäude gut gedämmt | Abwarten, bis GMG und kommunaler Wärmeplan vorliegen |
| Heizung >20 Jahre alt, Austausch absehbar | Jetzt Energieberatung buchen, Fördermittel prüfen |
| Heizung defekt, akuter Handlungsbedarf | Wärmepumpe oder Hybridlösung prüfen – Förderung nutzen |
| Neubau geplant | Auf Nullemissionsstandard planen, KfW-Förderung sichern |
| Vermietetes Objekt | Gesamtkosten-Rechnung über 20 Jahre aufstellen |
Fünf konkrete Handlungsempfehlungen
-
Energieberatung nutzen – Verbraucherzentralen bieten unabhängige Beratung an. Die Kosten werden zu 80 % vom Bund bezuschusst.
-
Kommunalen Wärmeplan prüfen – Liegt für Ihre Kommune bereits einer vor? Fragen Sie bei Ihrer Stadtverwaltung nach. Das entscheidet, ob Fernwärme, Wärmepumpe oder andere Lösungen sinnvoll sind.
-
Nicht auf das günstigste Gerät schauen – Die Investitionskosten sind nur die halbe Wahrheit. Entscheidend sind die Gesamtkosten über 20 Jahre – inklusive Brennstoff, CO₂-Abgabe, Wartung und potenzielle Nachrüstpflichten.
-
Bio-Treppe einrechnen – Wer jetzt eine neue Gasheizung einbauen will, sollte die Kosten der Bio-Brennstoff-Beimischung ab 2029 realistisch kalkulieren. Biomethan ist aktuell drei- bis viermal teurer als konventionelles Erdgas.
-
Förderung jetzt sichern – Die aktuellen BEG-Fördersätze sind attraktiv. Ob sie nach der GMG-Reform im gleichen Umfang bestehen bleiben, ist offen. Wer handelt, solange die Bedingungen klar sind, hat einen Vorteil.
Das GMG und das Gebäudeenergiegesetz 2026: Was gilt wann?
Eine wichtige Klarstellung: Bis das GMG offiziell in Kraft tritt, gelten die bestehenden Regelungen des GEG 2024. Das bedeutet:
| Zeitraum | Geltende Regelung |
|---|---|
| Bis 30.06.2026 (voraussichtlich) | GEG 2024 – 65-%-Pflicht gilt bei Neubau und Heizungstausch in Gebieten mit Wärmeplan |
| Ab 01.07.2026 (geplant) | GMG – 65-%-Pflicht entfällt, Technologieoffenheit gilt |
| Ab 01.01.2028 | Grüngas-Quote für Versorger startet (~1 %) |
| Ab 01.01.2029 | Bio-Treppe für Eigentümer startet (10 %) |
| Ab 01.01.2030 | Nullemissionsstandard für alle Neubauten |
Fazit: Freiheit mit Fußnoten
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist das politische Signal, das viele Eigentümer sich gewünscht haben: Weniger Verbote, mehr Wahlfreiheit, keine erzwungenen Stilllegungen funktionierender Heizungen. Die Abschaffung der 65-Prozent-Regel nimmt den Druck, der seit 2023 auf Millionen von Hausbesitzern lastete.
Aber: Die Freiheit hat Fußnoten. Wer sie liest, erkennt drei zentrale Spannungsfelder:
-
Kurzfristige Ersparnis vs. langfristige Kosten – Eine neue Gasheizung ist in der Anschaffung günstiger als eine Wärmepumpe. Aber steigende CO₂-Preise, teure Bio-Brennstoffe und potenzieller Gasnetz-Rückbau können diese Rechnung über 20 Jahre umkehren.
-
Technologieoffenheit vs. Klimaziele – Die Bio-Treppe startet mit nur 10 Prozent im Jahr 2029. Ob das ausreicht, um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen, bezweifeln selbst optimistische Expertinnen und Experten.
-
Bundesgesetz vs. lokale Realität – Das GMG gibt den Rahmen vor, die kommunale Wärmeplanung entscheidet über die Praxis vor Ort. Wer sich allein auf das Bundesgesetz verlässt, ohne den lokalen Wärmeplan zu kennen, riskiert eine Fehlinvestition.
Die Empfehlung für alle, die vor einer Heizungsentscheidung stehen: Nicht die Überschriften lesen, sondern die Fußnoten. Und vor allem: eine unabhängige Energieberatung nutzen, bevor das Geld in den Keller fließt.
Die drei wichtigsten Takeaways:
- Die 65-%-Regel fällt – Eigentümer dürfen künftig auch Gas- und Ölheizungen einbauen, ohne den EE-Pflichtanteil nachzuweisen. Dafür kommt die Bio-Treppe: Ab 2029 müssen neue fossile Heizungen mit mindestens 10 % klimaneutralen Brennstoffen betrieben werden.
- Neubau wird strenger – Ab 2028 (öffentliche Gebäude) bzw. 2030 (alle Neubauten) gilt der Nullemissionsstandard. Wer jetzt baut, sollte den Standard bereits heute einplanen – auch wegen der besseren KfW-Förderung.
- Gesamtkosten rechnen – Eine Gasheizung ist in der Anschaffung günstig, kann aber über 20 Jahre deutlich teurer werden als eine Wärmepumpe. Steigende CO₂-Preise, Bio-Beimischung und möglicher Gasnetz-Rückbau sind reale Kostenrisiken, die jetzt in die Kalkulation gehören.
