Der Bauturbo §246e BauGB: Große Versprechen, kleine Wirkung – und wer wirklich profitiert
Was der Bauturbo bringen sollte, was tatsächlich passiert ist und warum kleine Handwerksbetriebe bei Ausschreibungen oft leer ausgehen, während Großkonzerne kassieren – eine kritische Analyse.
Das Versprechen: Schneller bauen, schneller wohnen
Im Herbst 2025 war die Rhetorik groß. Das Bundesbauministerium (BMWSB) verkündete unter dem Motto „Tempo, Technologie und Toleranz" eine Revolution des Wohnungsbaus: den sogenannten Bau-Turbo. Der neue § 246e im Baugesetzbuch (BauGB) sollte das tun, was sein Name verspricht – den Wohnungsbau in Deutschland drastisch beschleunigen.
Die Idee im Kern: Kommunen können für Wohnungsbauprojekte von bauplanungsrechtlichen Vorschriften abweichen, ohne langwierige Bebauungsplanverfahren durchführen zu müssen. Genehmigungen, die bisher im Durchschnitt fünf Jahre dauerten, sollten in zwei bis drei Monaten möglich werden. Wenn eine Kommune innerhalb von drei Monaten nicht ablehnt, gilt die Zustimmung automatisch als erteilt – die sogenannte Genehmigungsfiktion.
Am 30. Oktober 2025 trat das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung" in Kraft – nach Verabschiedung im Bundestag am 9. Oktober und Zustimmung des Bundesrats am 17. Oktober 2025. Befristet bis zum 31. Dezember 2030 soll es die Grundlage schaffen, um in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt schneller und mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Die Bundesregierung rechnete groß: Zwischen 18.000 und 74.000 Anwendungsfälle pro Jahr – potenziell könnte jedes vierte Bauvorhaben vom Bauturbo profitieren.
Die Frage, die sich heute stellt: Hat er geliefert?
Was der Bauturbo konkret ermöglicht
Bevor wir zur Kritik kommen, ein nüchterner Blick auf die Mechanik des § 246e BauGB:
Die wichtigsten Regelungen im Überblick
| Regelung | Details |
|---|---|
| Abweichung vom Bauplanungsrecht | Kommunen können ohne Bebauungsplanverfahren Baugenehmigungen erteilen |
| Genehmigungsfiktion | Keine Ablehnung innerhalb von 3 Monaten = automatische Zustimmung |
| Nachverdichtung | Aufstockungen, Bebauung in zweiter Reihe, Lückenbebauung erleichtert |
| Außenbereich | Wohnungsbau im Außenbereich möglich, wenn räumlicher Zusammenhang zu bebauten Flächen besteht |
| Befristung | Bis 31.12.2030 |
| Planungshoheit | Bleibt bei den Gemeinden – Zustimmung ist erforderlich |
| Denkmalschutz | Keine Abweichung möglich |
| Umweltprüfungen | Verkürzte Fristen (4–6 Wochen) |
Das klingt auf dem Papier nach einem mächtigen Instrument. Kommunen erhalten Flexibilität, Genehmigungen werden beschleunigt, und die Nachverdichtung – das Aufstocken bestehender Gebäude, das Schließen von Baulücken, das Bauen in zweiter Reihe – wird erleichtert.
Die Planungshoheit der Gemeinden bleibt dabei formal gewahrt: Ohne ihre Zustimmung läuft nichts. Abweichungen vom Denkmalschutzrecht sind ausgeschlossen.
Was wirklich passiert ist: Zwischen Werkstatt und Warteschleife
Das Umsetzungslabor – Theorie trifft Praxis
Statt sofort in die Anwendung zu gehen, startete das BMWSB ein „Umsetzungslabor" – eine Art bundesweite Lernplattform, organisiert gemeinsam mit der Bauwende Allianz (ein Projekt von ProjectTogether) und wissenschaftlich begleitet durch das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu).
Der Zeitplan:
| Datum | Aktivität |
|---|---|
| Oktober 2025 | Digitale Auftaktveranstaltung mit über 2.500 Teilnehmenden |
| 10. November 2025 | Erste „Bau-Turbo-Werkstatt" in Berlin – 1.700+ Fachleute |
| 5. Dezember 2025 | Erster kommunaler Fachaustausch |
| Dezember 2025 – Februar 2026 | Regionale und thematische Werkstattreihen |
| 26. Februar 2026 | Dritter kommunaler Fachaustausch (digital) |
| März 2026 | Veröffentlichung eines Praxisleitfadens |
Das Umsetzungslabor zeigt: Die Kommunen sind unsicher. Trotz über 2.500 Teilnehmern an der Auftaktveranstaltung und 1.700 Fachleuten bei der ersten Werkstatt gibt es Stand Februar 2026 kaum belegbare Fälle, in denen der Bauturbo tatsächlich zu beschleunigten Genehmigungen geführt hat, die in konkreten Bauprojekten münden.
Warum? Weil viele Kommunen Angst vor Präzedenzfällen haben. Ein Praxistest Ende 2024 – also vor Inkrafttreten des Gesetzes – hatte bereits vorsichtige Reaktionen gezeigt: Besonders bei großen Projekten oder im Außenbereich zögern Gemeinden, von ihren gewohnten Planungsverfahren abzuweichen. Niemand will als die Kommune gelten, die durch vorschnelle Genehmigungen städtebauliche Fehlentwicklungen verursacht hat.
Die nackten Zahlen
| Kennzahl | Erwartet | Realität (Stand Feb. 2026) |
|---|---|---|
| Anwendungsfälle pro Jahr | 18.000–74.000 | Kaum dokumentierte Fälle |
| Wohnungsfertigstellungen | Ziel: 400.000/Jahr | ca. 200.000 (2025) |
| Genehmigungsdauer | 2–3 Monate | In der Praxis oft unverändert |
| Praxisleitfaden | Ursprünglich für sofort vorgesehen | Erst für März 2026 erwartet |
Die Kritiker: Eine breite Front
Umweltverbände: „Ein Bärendienst"
Die Deutsche Umwelthilfe (DUH) und die Architects for Future gehören zu den schärfsten Kritikern. Ihre Vorwürfe:
- Aushöhlung von Umweltstandards: Verkürzte Umweltprüfungsfristen von nur 4–6 Wochen seien unzureichend für eine seriöse Bewertung von Eingriffen in Natur und Landschaft
- Unkontrolliertes Flächenwachstum: Die Möglichkeit, im Außenbereich zu bauen, könne zur Zersiedelung führen – das Gegenteil nachhaltiger Siedlungspolitik
- Klimaziele: Die Beschleunigung gefährde die Klimaziele im Gebäudebereich, weil qualitative Standards der Kürze geopfert werden könnten
Handwerksverbände: „Nicht praxistauglich"
Der Zentralverband des Deutschen Handwerks (ZDH) kritisiert, dass der Bauturbo zu kurz greife. Statt einer befristeten Sonderregelung brauche es eine nachhaltige Reform des Bauplanungsrechts, die Beteiligungsprozesse bewahrt und gleichzeitig beschleunigt. Zudem warnt der ZDH vor einer einseitigen Flächenkonkurrenz zulasten gewerblicher Standorte – die Verdrängung von Handwerksbetrieben aus Misch- und Gewerbegebieten zugunsten von Wohnungsprojekten.
Stadtplaner: „Fehlentwicklungen vorprogrammiert"
Städtebauexperten warnen vor ungeordneten Entwicklungen in der Siedlungsstruktur, die nicht rückgängig zu machen sind. Wenn heute ohne gewohnte Planungsverfahren genehmigt wird, können Fehler entstehen, die Generationen belasten.
Der zentrale Vorwurf: Keine Bezahlbarkeit
Einer der gewichtigsten Kritikpunkte – vorgebracht unter anderem vom Deutschen Mieterbund: Der Bauturbo enthält keinerlei Vorgaben zur Bezahlbarkeit des entstehenden Wohnraums. Es gibt keine Pflicht, sozial geförderten Wohnraum zu schaffen. Im Ergebnis könnte der Bauturbo damit primär die Bodenspekulation anfachen – schnellere Genehmigungen auf bisher unbebautem Land, ohne Sozialverpflichtung, treiben die Grundstückspreise nach oben.
Das Kernproblem: Wer profitiert – und wer nicht
Und hier kommen wir zum vielleicht wichtigsten Punkt: Der Bauturbo mag auf dem Papier für alle gelten. In der Praxis profitieren davon vor allem diejenigen, die ohnehin die Infrastruktur haben, um große Projekte schnell umzusetzen – die großen Baufirmen und Projektentwickler.
Warum Großkonzerne im Vorteil sind
1. Kapazitäten für schnelle Reaktion Wenn Genehmigungen plötzlich in zwei statt 24 Monaten möglich sind, braucht man ein Team, das innerhalb weniger Wochen projektreife Unterlagen vorlegen kann. Große Projektentwickler haben diese Teams. Kleine Handwerksbetriebe nicht.
2. Vorfinanzierung und Risikotragfähigkeit Beschleunigte Verfahren bedeuten beschleunigten Kapitalbedarf. Grundstücke kaufen, Planung beauftragen, Genehmigung beantragen – alles in Wochen statt Jahren. Dafür braucht man Liquidität und Kreditlinien, die kleine Betriebe schlicht nicht haben.
3. Lobbynähe und Netzwerke Die großen Player der Bauindustrie sitzen bei den Kommunen mit am Tisch, wenn über die Anwendung des § 246e beraten wird. Sie kennen die Entscheider, sie haben Erfahrung mit Stadtentwicklungsprozessen. Kleine Handwerksbetriebe erfahren oft erst von neuen Projekten, wenn die Ausschreibung bereits läuft – oder bereits vergeben ist.
4. Ausschreibungsdesign Wenn große Wohnungsbauprojekte als Komplettpaket ausgeschrieben werden – von der Planung über den Rohbau bis zur Haustechnik – haben Generalunternehmer einen strukturellen Vorteil gegenüber dem einzelnen Handwerksbetrieb. Und je schneller ein Projekt genehmigt und umgesetzt werden soll, desto eher wird ein Generalunternehmer beauftragt, der alles aus einer Hand liefern kann.
Die Zahlen, die das belegen
Eine Studie des IfM Bonn (November 2024) hat die Belastung kleiner Betriebe bei öffentlichen Ausschreibungen untersucht – mit erschreckenden Ergebnissen:
| Betriebsgröße | Kosten pro kommunaler Ausschreibung |
|---|---|
| Kleinstbetriebe (< 10 Mitarbeiter) | bis zu 3.070 € |
| Kleine Betriebe (10–49 Mitarbeiter) | ca. 1.500–2.000 € |
| Große Unternehmen (250+ Mitarbeiter) | Deutlich geringer (Skaleneffekte) |
Für einen Handwerksbetrieb mit fünf Mitarbeitern, der an einer Ausschreibung teilnimmt und nicht den Zuschlag bekommt, sind 3.000 Euro ein ernster finanzieller Verlust. Für einen Baukonzern mit 5.000 Mitarbeitern sind es Peanuts. Das Ergebnis laut Handwerksblatt: Viele kleine Betriebe meiden öffentliche Vergaben – und verzichten auf Aufträge, die eigentlich für sie gedacht waren.
Die zwei Welten der Vergabe
| Großunternehmen | Kleine Handwerksbetriebe | |
|---|---|---|
| Reaktionszeit | Tage | Wochen |
| Angebotskosten | Gering (relativ) | Bis zu 3.070 € |
| Personalkapazität | Eigene Vergabeabteilung | Chef macht alles selbst |
| Finanzierung | Konzernkreditlinien | Kontokorrent |
| Netzwerk | Direktkontakt zu Kommunen | Über Innungen vermittelt |
| Komplettangebote | Standard | Nur als Subunternehmer |
Was sich 2026 ändert – zumindest im Vergaberecht
Fairerweise muss man sagen: Die Politik hat das Problem erkannt. Mehrere Änderungen sollen die Situation für kleine Betriebe verbessern:
Neue VOB/A-Wertgrenzen ab 01.01.2026
| Vergabeart | Neue Wertgrenze (netto) |
|---|---|
| Direktaufträge | bis 50.000 € |
| Freihändige Vergabe | bis 100.000 € |
| Beschränkte Ausschreibung ohne TWB | bis 150.000 € |
Die erhöhten Wertgrenzen bedeuten: Aufträge bis 50.000 Euro können direkt vergeben werden, ohne Ausschreibungsverfahren. Bis 100.000 Euro reicht eine freihändige Vergabe. Das erleichtert es Kommunen, kleine lokale Betriebe zu beauftragen – ohne den bürokratischen Aufwand einer öffentlichen Ausschreibung.
EU-Vergaberichtlinien: Losvergabe als Regel
Die EU plant bis Ende 2026 eine Reform der Vergaberichtlinien, bei der die Losvergabe – also die Aufteilung großer Aufträge in kleinere, fachspezifische Lose – zur Regel werden soll. Das Deutsche Handwerk und der ZDB begrüßen das ausdrücklich: Losvergabe ist das „Herzstück eines gesunden Wettbewerbs", weil sie kleinen Fachbetrieben den Zugang zu öffentlichen Aufträgen ermöglicht.
In Deutschland hat die Losvergabe bereits Vorrang vor der Gesamtvergabe – in der Praxis wird das aber oft umgangen, indem Kommunen auf „Effizienz" und „Einheitlichkeit" verweisen und Gesamtaufträge vergeben. Die EU-Reform soll hier strenger regulieren.
Once-Only-Prinzip
Kleine Betriebe sollen einmal übermittelte Daten nicht bei jeder Ausschreibung erneut einreichen müssen. Das Once-Only-Prinzip und zentrale Vergabeplattformen sollen den Aufwand reduzieren – allerdings ist die Umsetzung in der Praxis noch weit entfernt.
Was der Bauturbo mit Nachhaltigkeit zu tun hat
Ein Aspekt, der in der Debatte oft untergeht: Schnelles Bauen und nachhaltiges Bauen sind kein Widerspruch – aber der Bauturbo macht es nicht leicht.
Wer unter dem § 246e beschleunigt baut, hat weder die Zeit noch die regulatorische Pflicht, Nachhaltigkeitskriterien über das absolute Minimum hinaus zu berücksichtigen. Dabei zeigen aktuelle Entwicklungen, dass genau das der wirtschaftlich klügere Weg wäre:
- QNG-zertifizierte Gebäude erhalten bis zu 150.000 € zinsgünstigem KfW-Kredit – 50 % mehr als ohne Zertifizierung
- DGNB-Zertifizierungen werden bei immer mehr öffentlichen Ausschreibungen zur Voraussetzung
- Die EU-Taxonomie definiert zunehmend, was als nachhaltige Investition gilt – mit direkten Auswirkungen auf Finanzierungskonditionen
Die Ironie: Der Bauturbo beschleunigt Genehmigungen, aber könnte Gebäude hervorbringen, die in zehn Jahren energetisch saniert werden müssen – weil beim Bau auf Tempo statt auf Qualität gesetzt wurde.
Das Handwerk am Scheideweg
Für kleine und mittlere Handwerksbetriebe ergibt sich ein differenziertes Bild:
Was hilft:
- Die neuen VOB/A-Wertgrenzen erleichtern Direktvergaben an lokale Betriebe
- Die geplante Losvergabe als EU-Regel würde den Zugang zu Teilaufträgen verbessern
- Der Fokus auf Nachverdichtung (Aufstockung, Lückenbebauung) schafft Projekte in einer Größenordnung, die zum Handwerk passt
Was schadet:
- Großprojekte, die unter dem Bauturbo beschleunigt genehmigt werden, gehen an Generalunternehmer
- Kleine Betriebe werden zu Subunternehmern degradiert – mit schlechteren Margen und weniger Kontrolle
- Der Zeitdruck des beschleunigten Verfahrens überfordert Betriebe ohne eigene Planungsabteilung
- Die Ausschreibungskosten bleiben prohibitiv für Kleinstbetriebe
Fazit: Der Bauturbo – gut gemeint, schlecht verteilt
Der Bauturbo ist kein schlechtes Gesetz. Er adressiert ein reales Problem: Deutschland baut zu wenig Wohnungen, und die Genehmigungsverfahren sind zu langsam. Die Idee, Kommunen mehr Flexibilität zu geben und Genehmigungen zu beschleunigen, ist grundsätzlich richtig.
Aber der Bauturbo hat drei fundamentale Schwächen:
-
Keine Bezahlbarkeitsvorgabe – es gibt keine Pflicht, sozial geförderten oder bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Das Ergebnis könnten hochpreisige Neubauten und steigende Grundstückspreise sein.
-
Keine Nachhaltigkeitsstandards – beschleunigtes Bauen ohne qualitative Mindestanforderungen produziert Gebäude, die in zehn Jahren zum Sanierungsfall werden.
-
Strukturelle Benachteiligung kleiner Betriebe – das Instrument bevorzugt durch seine Logik der Beschleunigung und Skalierung diejenigen, die ohnehin am stärksten sind. Kleine Handwerksbetriebe bleiben außen vor – oder werden zu Subunternehmern mit Mini-Marge.
Die wirkliche Reform, die die Baubranche braucht, ist nicht ein befristeter Turbo, sondern eine grundlegende Überarbeitung des Vergaberechts, die Losvergabe zum Standard macht, digitale Ausschreibungsprozesse vereinfacht und kleine Betriebe aktiv fördert. Kombiniert mit einer nachhaltigen BauGB-Reform, die Planungsverfahren dauerhaft beschleunigt, ohne Qualität zu opfern.
Die drei wichtigsten Takeaways:
- Der Bauturbo existiert – aber wirkt kaum: Vier Monate nach Inkrafttreten gibt es kaum dokumentierte Anwendungsfälle. Kommunen zögern, ein Praxisleitfaden wird erst für März 2026 erwartet.
- Große Baufirmen profitieren strukturell: Schnellere Verfahren begünstigen Unternehmen mit Kapital, Kapazitäten und Netzwerken. Kleine Handwerksbetriebe können mit dem Tempo nicht mithalten – und die Ausschreibungskosten von bis zu 3.070 € pro Verfahren schrecken ab.
- Die Vergaberechtsreform ist wichtiger als der Bauturbo: Die neuen VOB/A-Wertgrenzen ab 2026 und die geplante EU-Losvergabepflicht sind die Instrumente, die dem Handwerk wirklich helfen – der Bauturbo ist es nicht.
